近日，国务院印发《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（以下简称《意见》），对于深入贯彻落实党的十八大和十八届三中全会、四中全会精神，赋予农民对承包土地的用益物权，盘活农村土地资产，探索农民增加财产性收入渠道，具有重大的现实意义和深远的历史意义。

　　囿于相关法律的亟待完善，与城市居民商品房可自由买卖、抵押不同，农村居民住宅无法通过市场化行为进行自由买卖和抵押，极大地阻碍了农村居民财产的资本化，不利于农村居民财产性收入的增加。而在经营权未分出来之前，农村土地所有权和承包权从法理上说是无法抵押贷款的。

　　秘鲁经济学家赫尔南多·德·索托与其同事经过多年的调查和访问，得出了一个惊人的发现：发展中国家的国民不仅不缺乏资金，反而拥有的不动产价值9.3万亿美元，占世界4/5人口的发展国家并不是一无所有。他们缺少的是表述所有权、创造资本的过程和能力。由于缺乏这些最基本的所有权表述，才始终无法创造出使资本主义制度起作用的足够资本。这种僵化的“资本”，缺乏正式的法律文书证明，无法把资产抵押、无法使他们的土地在投资中发挥最大的价值。如果能把这些死资本通过正式的法律文书证明，变成活资本，则国民财富大增。

　　德·索托对资本主义国家的研究给我们以很大的启示。对我国农村来说，劳动、土地和资本三要素中，资本最为匮乏。斯密在《国富论》中就指出，当时西欧农业的发展和农村的繁荣得益于城市资本的回流。从我国现实情况来看，资本从城市向农村的自发回流尚需时日。如果能将农村土地（包括农村宅基地）“资本化”，加上农村充沛的劳动力，对促进我国农村的发展将会产生不可估量的作用。所谓土地“资本化”，就是将土地从不能流动的“资产”形态转换为流动的“资本”形态。