又到毕业季,大批高校毕业生或工作或备考或找工作,走出宿舍何处栖身?租房成了多数人的选择,因法律意识不强,常有房东与房客产生纠纷闹上法庭。

　　记者结合发生在新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市的案例,从法律角度提醒房客注意细节,避免与房东扯皮。

　　确认房屋能出租

　　不是所有房屋都可以出租,乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院法官谷丽娜审理过一起案件,张某私自把自己的违章建筑物出租了。有关部门强拆房屋时,房客拿出租房合同,被执法人员告知合同无效。房客找张某退租金,张某称房子不能住是执法人员的事,跟自己无关。

　　谷丽娜提醒读者,租房前,首先要确认房屋是否可以出租。房屋有很多类型,如经济适用房、公租房、自建房等,应当注意,有些自建房是未获得规划许可的违章建筑,出租人无法取得产权手续,即使签了租房合同也无效。

　　需要特别注意的是,公租房不允许转租,对外出租公租房属于处分他人财产,租赁公租房的合同无效,也不受法律保护。寻找房源时,应要求出租人提供产权证,违法建筑无法办理产权证,公租房只有公有住宅租赁合同,合同中也会明确约定房屋不允许转租,租房时应当注意。

　　新疆鼎泽凯律师事务所律师蒋国彩说,商谈租房事宜时,要确认出租人与房屋的关系。如果是房屋产权人直接出租,签合同之前应查看房屋产权证和业主的身份证件,以免被骗。

　　合同约定要详细

　　如果发生租赁纠纷,租房合同是审理案件的依据。合同法规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。如果是不定期租赁合同,双方都有权随时提出解除租赁合同,如果希望长期稳定居住,订立书面合同才妥当。

　　“签订租房合同时,要详细查看每个条款。”谷丽娜说,从日常办理的案件看,产生争议的时间主要集中在交纳租金、水电费、物业费时,房屋及其设施需支付维修费时,物品损坏赔偿和押金退还时。蒋国彩补充说,在签订合同时,除房屋的坐落位置、租赁期限、租金等需要明确外,对于交纳租金的时间、方式,退还押金的条件和时间,入住时水、电、有线电视费以及宽带费、燃气费的承担也要约定清楚,此外,房内的家具家电等情况也要写清楚,入住时做好清点,双方签字确认,避免产生纠纷。

　　保存证据很关键

　　2015年,钱某租赁牛某的房屋到期后,牛某让钱某补交4个月房租,而钱某称,自己半年前已经交过,“当时我在外出差,委托朋友陈某向你卡上汇款。”

　　牛某却说,陈某的打款是生意上的往来款,不是替钱某支付的房租。

　　“承租人交纳租金等费用,要保存好相关证据。”蒋国彩说,如果承租人用现金交纳租金不方便,可在合同中约定向出租人账号转账,因为银行转账都有记录,可避免丢失票据产生纠纷。向房东直接交租金、押金,应要求其出具收据,收据上要写清楚押金和租金的数额、起止日期,并保存好这些收据。

　　合同期满退租时,有些房东经常会以东西损坏等为借口,扣除押金。蒋国彩提醒,要在合同中明确,承租房屋及家具、设施正常使用中的磨损、老化,不能扣押金。合同法规定,承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。承租人入住和退房时,尽量通过拍照、录像等留存一些证据；交还房屋时,也要办理交接手续,注明房屋收回时的情况,让出租人签字。