房地产市场平稳健康发展对稳定宏观经济极其重要。住房价格的持续上涨,一方面加大了房地产泡沫化风险,而泡沫一旦破灭,往往带来长期的经济衰退和社会危机;另一方面,导致资源流向房地产及其相关行业,抑制企业和个人创新,降低企业生产率,从根本上影响中国长期经济发展。

　　房地产市场供需矛盾凸显

　　2003年以来,中国住房价格开始快速上涨,在此背景下,商品房供给开始大幅上升。2000年,开发商土地购置面积仅为1.5亿平方米,2003年之后土地购置面积持续上升,即使在国际金融危机爆发之后,开发商年均土地购置面积依然高达4亿平方米。然而,房地产需求在近年来却呈现下降趋势,房地产市场供需矛盾开始全面凸显,库存压力陡增。面对房地产市场供需不均衡的问题,中央将“去库存”作为2016年经济工作的五项重点任务之一。各地政府相继出台了税收优惠、金融支持等方面政策,落实“去库存”的任务,部分地区试图通过出台针对在校大学生的优惠政策鼓励大学生买房,以缓解库存压力。大学生是否能成为“去库存”的主要力量,需要对大学生住房需求进行深入的研究。

　　高校扩招是2003年以来房价上涨的重要原因

　　中国住房市场货币化改革始于1998年,但住房市场化的推行并未立即导致住房价格上涨,中国住房价格的快速上涨出现在2003年以后。中国真实住房价格在1998—2003年间仅上涨了13.2%,年均增长率为2.6%。但在2003—2010年间,中国住房价格年均增长率为8.6%。为什么中国住房价格在2003年之后出现了快速上涨?“高校扩招”是其中一个重要原因。

　　1998年以前,中国高等学校招生人数和在校生人数都有所上升,但总体规模持续处于低位。1985—1998年间,普通高等教育招生人数由57万人增加到108万人,14年间仅增长了89%。针对高等教育发展滞后的问题,中国政府从1999年开始了以“大学扩招”为核心的高等教育体制改革。1998—2011年间,普通高等学校招生人数由108万人陡然上升到681万人,14年间上升了531%。与招生规模扩大相对应,中国高等教育毕业生规模在2003年之后也快速扩大。2002年中国高等学校毕业生人数仅为134万人,2003年毕业生规模快速扩大到188万人,增加了40%,至2011年,中国高校毕业生规模已高达608万人,年均增长率高达18.9%。由于大学生毕业后就业主要集中在城市,且具有较高的收入水平和相对稳定的收入预期,毕业后在就业城市购房定居成为大多数大学生的必然选择,对城市住房形成了强有力的“刚性需求”,这是推动2003年以来中国城市住房价格上涨的中坚力量。我们的研究发现,高等教育人口比例每增加1个百分点,城市住房价格将上涨4.6%—7.9%。高校扩招可解释2002—2009年间房价增幅的约12%—20%。